Vinícius G. F. Jallageas de Lima

Em razão da instabilidade econômica financeira que assola o Brasil e que, por consequência lógica, elevou o número de desempregados no país, os pedidos de distrato de imóveis adquiridos na planta aumentou drasticamente, tornando-se uma realidade corriqueira entre os consumidores.
 Diante desse cenário, diversos questionamentos surgem sobre como proceder com o pedido de distrato, tais como (i) o momento oportuno para solicitar; (ii) a possibilidade do consumidor requerer mesmo estando inadimplente e, (iii) o valor que seria devido ao consumidor nessa hipótese.
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Indo direto ao ponto, o momento oportuno para solicitar o distrato é antes da entrega das chaves e já respondendo o segundo questionamento, nada obsta que referido pedido seja feito pelo consumidor, mesmo que ele esteja inadimplente, pois ninguém está obrigado a adquirir um bem que não tenha mais interesse, independente do motivo.
 Muito se discute em relação ao valor a ser devolvido para o consumidor na hipótese de distrato. O entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é que será devido ao consumidor entre 80 a 90% do valor total pago, que deverá ser atualizado e devolvido em uma única parcela.
 Em decorrência da grande incidência de questões envolvendo o assunto, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 543 e o Tribunal de Justiça do Estado de São Palo editou as Súmulas 1 e 2. Confira:
“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
“Súmula 1 do TJ/SP: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação.”
“Súmula 2 do TJ/SP: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para aquisição.”
 Além disso, em 06.06.2018, foi aprovado pela Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei nº. 10728/2018, apresentado pelo deputado Efraim Filho, que dispõe sobre questões envolvendo o distrato de imóveis. 
 Vale lembrar que, apesar deste projeto de lei já ter sido rejeitado, por 14 votos a 6 na Comissão de Assuntos Econômicos do Senado, este seguirá para votação no Senado Federal, o qual poderá ser aprovado, ou até mesmo modificado, sendo que nesta última hipótese, deverá ser remetido para nova aprovação pela Câmara dos Deputados.
 Importante apresentar as seguintes inovações:
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Caso o empreendimento esteja acobertado pelo instituto do patrimônio de afetação (empreendimento com patrimônio separado da construtora), o consumidor terá direito a receber 50% dos valores pagos, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da emissão do habite-se;
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Caso a incorporadora não tenha constituído patrimônio de afetação, terá o direito de reter 25% do valor pago pelo consumidor, a título de cláusula penal. Nesta hipótese, a incorporadora terá o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para devolução dos valores, devidamente atualizado e com a aplicação de juros;
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Caso o consumidor desista da compra do imóvel no prazo de até 7 dias da data da compra, este terá direito a receber todos os valores pagos, inclusive eventual comissão de corretagem;
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Por fim, na hipótese de atraso para a entrega do empreendimento, o projeto de lei estabelece o prazo de 180 dias de prorrogação, sem fixação de multa ou possibilidade de justificar o pedido de rescisão com base no atraso, desde que essas ponderações estejam explicitamente previstas no contrato. Somente após o exaurimento do prazo de 180 dias, o comprador poderá requerer a rescisão contratual, com o recebimento de todos os valores pagos, além da multa estabelecida, corrigidos em até 60 dias corridos do pedido de distrato.
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Dessa forma, referido projeto, se aprovado pelo Senado Federal, cessará por completo qualquer tipo de discussão acerca do assunto, além de desafogar o Poder Judiciário. Isso porque, o consumidor já saberá, logo no início da contratação, qual o percentual que lhe será devido em caso de rescisão, assim como as incorporadoras poderão provisionar melhor as suas receitas, com base no quantum estabelecido pela lei a título de rescisão de imóvel na planta.
 Vislumbra-se, portanto, que com a aprovação do Projeto de Lei 10728/2018, além do desafogamento do Poder Judiciário, as incorporadoras terão mais autonomia e segurança para comercializar seus empreendimentos, haja vista os cenários já tratados na nova Lei, o que traz benefícios, tanto aos consumidores, como para as incorporadoras, uma vez que estabelecerá uma relação negocial equânime entre as partes.

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JOTA

Consumidor poderá desistir da compra do imóvel no prazo de até 7 dias da data da compra e receber todos os valores pagos

Inovações no distrato de imóveis na planta com base no PL 10728/2018

Consumidor poderá desistir da compra do imóvel no prazo de até 7 dias da data da compra e receber todos os valores pagos