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Um outro olhar sobre a MP 784/17

A mudança no tratamento das Distressed Properties de Instituições Financeiras
Graciema Almeida
Matheus Campanhã Cruz
Crédito: Fotos Públicas
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Antes que o leitor pense ser este só mais um artigo sobre a MP que instituiu a possibilidade de acordos de leniência entre instituições financeiras e o Banco Central, vale o alerta: não vamos tratar aqui das mudanças introduzidas ao processo administrativo sancionador nas esferas do Banco Central do Brasil e da Comissão de Valores Mobiliários, que resultaram na completa reformulação do modelo que vigorava desde 1964.

Em que pese a relevância dessas inovações processuais, a Medida Provisória nº 784, de 7 de junho de 2017 (“MP 784/17”), trouxe outra mudança de grande importância para os bancos e que acabou ofuscada pelo tema da moda em tempos de Lava-Jato: a alteração ao regime aplicável a bens imóveis não destinados ao uso próprio (distressed properties) por instituições financeiras.

Antes de tal alteração, a aquisição desses imóveis pelos bancos era expressamente vedada, exceto se recebidos em liquidação de créditos de difícil ou duvidosa solução, inclusive em decorrência da excussão de direitos reais de garantia – sendo que, nessas hipóteses, as instituições financeiras deveriam alienar os imóveis no prazo de um ano da data da aquisição – prazo prorrogável por até duas vezes, a critério do Banco Central.

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Em termos práticos, o regime jurídico anterior impunha aos bancos a obrigatoriedade de venda, em até três anos, de imóveis recebidos a título de quitação de dívidas de seus clientes, com o principal propósito subjacente de aumentar a liquidez das instituições financeiras mediante a manutenção desses bens em carteira por um período relativamente curto.

A despeito desse racional protetivo, a norma acabava não raro por ter um efeito nocivo, na medida em que colocava as instituições financeiras em posição desfavorável na venda de suas distressed properties, tendo em vista o prazo máximo previsto em lei para o fechamento da operação. Ou seja, com a proximidade do decurso do prazo, os preços de venda dos imóveis eram exponencialmente reduzidos pelas instituições financeiras, impactando negativamente seus respectivos balanços.

Esta questão acabou intensificada com o agravamento da atual crise econômica, que trouxe um impacto negativo duplo: por um lado, aumentou consideravelmente o número de imóveis recebidos pelas instituições financeiras em pagamento de dívidas inadimplidas e, por outro, afetou adversamente o mercado de imóveis em geral – e por consequência o valor da já inflada carteira de imóveis dos bancos.

Considerando esse cenário, o Governo Federal decidiu flexibilizar o rígido padrão previsto em lei, delegando ao Conselho Monetário Nacional (“CMN”) a tarefa de fixar o prazo para alienação dos imóveis não destinados a uso próprio adquiridos por instituições financeiras, nos termos do inciso II do § 3º do artigo 3º da MP 784/17:

§ 3º  É vedado às instituições financeiras:

(…) II – adquirir bens imóveis não destinados ao próprio uso, exceto os recebidos em liquidação de empréstimos de difícil ou duvidosa solução ou quando expressamente autorizados pelo Banco Central do Brasil, observada a norma editada pelo Conselho Monetário Nacional.

A expectativa agora é pelo conjunto de regras específicas que o CMN estabelecerá relativamente a imóveis recebidos de devedores pelas instituições financeiras, e que deverão trazer diretrizes sobre prazos e mecanismos de alienação conforme o tipo de imóvel (por exemplo, se rural ou urbano) – com a vantagem adicional de que tais regras, mais flexíveis, poderão ser revistas a qualquer tempo pelo CMN, em caso de identificação de potenciais crises de liquidez do mercado. Além disso, acreditamos que a norma irá conter um maior detalhamento sobre as eventuais penalidades relacionadas ao não cumprimento dos referidos prazos.

Como sempre existe um “porém”, há uma questão técnica sobre hierarquia de normas que poderá repercutir sobre a boa nova trazida aos bancos: a MP 784/17 alterou a Lei 4.595, de 31 de dezembro de 1964, que foi recepcionada pela Constituição Federal de 1988 com status de lei complementar – e portanto, de acordo com o regramento constitucional (conforme a Emenda Constitucional 32, de 11 de setembro de 2001), não poderia sofrer modificações via medida provisória.

Entendemos que isso poderá causar controvérsias sobre a validade e eficácias das regras propostas pela MP 784/17, trazendo insegurança jurídica ao mercado. Vale acompanhar as discussões que estão por vir junto ao regulador.

Graciema Almeida - Sócia Sênior de Schroeder & Valverde Advogados

Matheus Campanhã Cruz - Associado Sênior de Schroeder & Valverde Advogados

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